Welcher Steuervorteil ergibt sich für Kapitalanleger bei der Investition in eine Denkmalschutzimmobilie?

Der Käufer kann die Modernisierungskosten bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie verteilt über 12 Jahre zu 100% abschreiben, und zwar in den ersten 8 Jahren jeweils 9% der Modernisierungskosten und in den letzten 4 Jahren jeweils 7%. Darüber hinaus kann die Altbausubstanz abgeschrieben werden. Wurde die Denkmalimmobilien vor dem 01.01.1925 gebaut, können 2,5% jährlich abgeschrieben werden, bei Errichtung ab dem 01.01.1925 2,0% pro Jahr. Zusätzlich können noch die Finanzierungskosten (also die Darlehenszinsen) zu 100% abgeschrieben werden.

Ein Beispiel: Der Erwerber kauft eine Denkmalimmobilie (Baujahr 1910) für 200.000 €, der Sanierungskostenanteil betrage 140.000 €. Die Altbausubstanz 40.000. Die 200.000 € werden voll über ein Darlehen zu 5% p.a. Zinsen finanziert. Der Käufer kann dann im ersten Jahr 140.000 € x 9% = 12.600 € (Denkmalabschreibung) plus 40.000 x 2,5% = 1.000 € (Altbauabschreibung) plus 200.000 x 5% = 10.000 € (Zinsabschreibung), also insgesamt 23.600 € steuerlich absetzen. Dagegen muss er dann noch die Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie rechnen.

Wie erfolgt die Kaufpreiszahlung?

Die Kaufpreiszahlung erfolgt Zug um Zug nach Baufortschritt in verschiedenen Kaufpreisraten. Und zwar vollzieht immer der Bauträger den ersten „Zug“. Die rechtliche Grundlage hierfür ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Konkret bedeutet dies, dass der Bauträger immer zuerst einen Teil der Sanierung der Denkmalimmobilie abschließt und erst nach Abschluss einer Maßnahme, beispielsweise der Fertigstellung des Rohbaus, sein Geld bekommt. Der Käufer hat damit die Sicherheit, dass er niemals in Vorleistung gehen muss, sprich er zahlt nie für eine Leistung, die noch nicht erbracht worden ist. Im Allgemeinen erfolgt die Zahlung des gesamten Kaufpreises in 5 – 7 Raten. Eine zusätzliche Sicherheit besteht für den Käufer seit dem 01.01.2009 darin, dass er zusätzlich sogar noch 5% des Gesamtkaufpreises von der ersten angeforderten Rate abziehen und diese als Sicherheitsleistung bis zur vollständiger Fertigstellung der Immobilie einbehalten kann.

Ist die rechtzeitige Fertigstellung der Immobilie garantiert?

Ja, der Bauträger gibt dem Käufer im Kaufvertrag eine Fertigstellungsgarantie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Darin verpflichtet sich der Bauträger die Denkmalimmobilie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fertig gestellt zu haben. Sollte der Bauträger dies wider Erwarten nicht schaffen, so ist er dem Käufer gegenüber zu einer Ausgleichszahlung in Höhe der entgangenen Miete verpflichtet. Häufig wird diese Verpflichtung sogar mit in den Kaufvertrag aufgenommen und eine genaue Höhe der Mietausgleichszahlung genannt.

Kann der Verkäufer nachträglich den Kaufpreis erhöhen?

Nein. Dies ist ein weiterer sehr wichtiger Sicherheitsaspekt für den Käufer, denn bei allen Denkmalimmobilien, die wir anbieten, bietet der Bauträger immer eine Festpreisgarantie. Dies bedeutet, dass der im notariellen Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis vom Bauträger nicht überschritten werden darf. Sollte sich herausstellen, dass die Baukosten höher als erwartet sind, gehen diese Kosten allein zu Lasten des Bauträgers.

Haftet der Bauträger für Mängel der Sanierung?

Der Bauträger haftet für alle Mängel bezüglich der von ihm durchgeführten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, und zwar für einen Zeitraum von 5 Jahren. Das heißt, alle in den ersten 5 Jahren auftretenden Mängel an der Sanierungsleistung des Bauträgers gehen voll zu seinen Lasten.

Welche Absicherung gibt es gegen Mietausfall?

Auch wenn die Wahrscheinlichkeit, dass eine auf hohem Standard sanierte Denkmalschutz-Immobilie in einer guten Lage keinen Mieter findet, kann sich der Investor zusätzlich über einen sog. Mietpool absichern. Bei einem Mietpool werden alle eingehenden Mieten der am Mietpool beteiligten Parteien eines Denkmalobjektes gebündelt und auf die einzelnen Eigentümer nach Maßgabe der Größe ihrer Wohnungen verteilt. Sollte nun einmal eine Wohnung leer stehen, bekommt der Eigentümer dennoch seine Miete, die ihm entsprechend seines Anteils am Mietpool zusteht. Damit ist gesichert, dass die Eigentümer immer Mietzahlungen erhalten. Ein vollständiger Mietausfall ist damit praktisch ausgeschlossen, dann dafür müssten alle am Mietpool beteiligten Wohnungen leer stehen. Der Mietpool wirkt de facto also wie eine Versicherung. Die Mitgliedschaft im Mietpool ist kostenfrei und jeder Eigentümer kann frei entscheiden, ob er dem Mietpool beitreten möchte oder nicht.

Wie kann ich bei der Schlussabnahme der Immobilie unterstützt werden?

Nach Abschluss der Sanierung der Immobilie erfolgt die Abnahme. Hierbei kann der Käufer jeden Sachverständigen seiner Wahl mit zur Abnahme nehmen. Auch kann z.B. die Hilfe des TÜV Süd in Anspruch genommen werden. Dabei erfolgt eine Begehung des Objektes mit einem Sachverständigen des TÜV Süd, der bescheinigt, dass keine Mängel vorliegen oder eben auf noch bestehende Mängel hinweist, die der Bauträger zu beseitigen hat. Einige Bauträger bieten sogar an, dass der TÜV die gesamte Baumaßnahme begleitet, wobei dann der Bauträger die Kosten übernimmt. Dann begehen schon während der Bauzeit Mitarbeiter des TÜV die Baustelle in regelmäßigen Abständen und begutachten den Baufortschritt. Hierin besteht eine weitere Maßnahme, die die Sicherheit für den Käufer erhöht.

Können vergünstigte KfW-Mittel bei der Finanzierung einer Denkmalimmobilie in Anspruch genommen werden?

Grundsätzlich können bei Vorliegen einer wie auch immer gearteten Förderfähigkeit auch bei Denkmalimmobilien Mittel der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) in Anspruch genommen werden. Ein derzeit sehr wichtiges Thema ist die Frage nach der Energieeffizienz der Immobilie. Die meisten Bauträger bauen inzwischen - wenn möglich - nach strengen Energieeffizienz-Maßgaben. Werden dabei bestimmte Anforderungen eingehalten, können über die KfW z.B. stark vergünstigte Zinsen für einen Teil der Bauleistung in Anspruch genommen werden.

Kann ich eine Denkmalimmobilie auch ohne Eigenkapital erwerben?

Eine Denkmalimmobilie kann auch ohne oder mit nur sehr geringem Einsatz von Eigenkapital erworben werden. Hierbei spielen die Bonität des Käufers und die entsprechend gezielte Auswahl der finanzierenden Bank eine Rolle. Wenn gewünscht unterstützen wir unsere Kunden bei der Finanzierung, da wir über unsere Finanzierungspartner die Möglichkeit haben, auf eine Vielzahl von Banken zuzugreifen und dort das passende Finanzierungskonzept – auch ohne Eigenkapital – zu realisieren.

Können Denkmalschutzimmobilien eine hohe Energieeffizienz erreichen?

Auch Denkmalschutz-Immobilien können eine sehr hohe Energieeffizienz erreichen. In den meisten Fällen, wo eine energieeffiziente Sanierung eines Baudenkmals möglich ist, wird sie heute auch umgesetzt. Neben der zukunftssicheren Energiebilanz der Immobilie hat dies zusätzlich den Vorteil, dass unter bestimmten Umständen vergünstigte KfW-Fördermittel in Anspruch genommen werden können (s.o.).

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