Nicht jede Immobilie verspricht hohe Renditen

Aufgrund niedriger Zinsen und unsicherer Marktentwicklungen feiert die Investition in eine Immobilie derzeit Hochkonjunktur. Wer sein Geld investieren möchte, der setzt häufig auf den Kauf einer Mietimmobilie. Doch nicht jeder Kauf ist automatisch lukrativ, denn für eine gute Rendite sind viele Faktoren entscheidend.

Falls die Vermögensverhältnisse es zulassen, erzielt der Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses grundsätzlich die höchste Rendite. Diese ist bei Einfamilien- und Doppelhäusern vergleichsweise geringer, da diese zumeist einen höheren Grundstücksanteil vorweisen. Dieser vermeintliche Nachteil kann bei einem Verkauf jedoch schnell zum Vorteil werden, da Grundstücke als werthaltig gelten und so höhere Verkaufspreise erzielen. All das natürlich immer unter der Voraussetzung, dass sich das Grundstück in einer guten Lage befindet und im Falle des Mehrfamilienhauses auch mit vernünftigen Mietern besetzt ist. Denn ein zunächst lukratives Mehrfamilienhaus wird schnell zum Problemfall, wenn ein Mieter nicht zahlt oder mit anderen Mietern in Konflikt gerät. Im schlimmsten Fall ziehen sogar Mieter aus, die Wohnungen stehen leer oder werden verwüstet zurückgelassen - dies führt zu Prozessen und die errechnete Rendite ist schnell dahin. Besitzt man eine Immobilie nicht allein, sondern nur ein oder mehrere Wohnungen, ist bei Renovierungen oft die Rücksprache und Koordination mit den Miteigentümern nötig. Auch hier herrscht Konfliktpotential, wenn die Eigentümergemeinschaft kein Interesse an der Renovierung zeigt oder schlicht kein Geld vorhanden ist. Zudem kann eine veraltete Haustechnik oder unentdeckte Bauschäden nicht unerhebliche Folgekosten verursachen. Eine Totalsanierung kann schlimmstenfalls sogar mehr kosten als ein Neubau. Es macht auch durchaus Sinn, sich im Vorfeld des Kaufs einer Immobilie Gewissheit zu verschaffen, ob es in der Vergangenheit unregelmäßige Mietzahlungen oder auch juristische Auseinandersetzungen mit den einzelnen Mietern gab.

Lage, Lage, Lage

Als einer der wichtigsten Parameter beim Kauf einer Immobilie gilt die Beurteilung des Standorts. Der Standort einer Immobilie sollte so gewählt sein, dass dieser eine aussichtsreiche Zukunft verspricht, konkret eine niedrige Arbeitslosigkeit und ein idealerweise steigendes Bevölkerungswachstum vorweisen kann. Doch auch der Microstandort ist entscheidend. Denn auch in guten Wohngegenden kann es schlechte Lagen geben, beispielsweise eine heruntergekommene Straße in einem ansonsten guten Stadtteil. An einem stark nachgefragten Standort ist eine schnelle Rendite beim Kauf einer Immobilie aufgrund des höheren Kaufpreises eher nicht zu erwarten - langfristig betrachtet ist die Investition aufgrund der Zukunftsaussichten der Stadt aber dennoch attraktiv.

Rentabilität und Liquidität beim Immobilienkauf

Wer beim Kauf einer Immobilie einen Teil des Kaufpreises über das Eigenkapital leisten kann, der ist auf der sicheren Seite - vorausgesetzt, dass die Mieteinnahmen höher sind, als die zu leistenden Raten. Wer hier richtig kalkuliert, generiert daraus sogar noch Geld für zukünftige Reparaturen.
Doch wer eine Immobilie als kurzfristiges Spekulationsobjekt nutzt, der muss bedenken, dass es für den Immobilienkauf eine zehnjährige Spekulationsfrist gibt. Die Gewinne aus der Veräußerung der Immobilie müssen im Jahr des Verkaufs mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Bis dahin angefallene Abschreibungen werden summiert und dem Gewinn zugerechnet. Es gilt also eine Immobilie länger als 10 Jahre zu halten, um die Besteuerung eines Spekulationsgewinns zu vermeiden.

Anlageimmobilien können steuerlich im Rahmen der AfA abgeschrieben werden. Dabei nehmen Denkmalimmobilien eine besondere Stellung ein. Bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie bzw. eines Baudenkmals entstehen Modernisierungskosten. Diese kann der Käufer der Immobilie verteilt über 12 Jahre zu 100% abschreiben. So kann er in den ersten 8 Jahren jeweils 9% der Modernisierungskosten pro Jahr als Werbungskosten abschreiben und in den letzten 4 Jahren jeweils 7%. Mehr dazu ...


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