Warum man eine Denkmalimmobilie kaufen sollte

Wer kennt sie nicht, diese prächtigen, oftmals mit Ornamenten verzierten Häuser, die den Charme der alten Zeit versprühen. Viele von Ihnen fallen unter den Bestandsschutz und werden von den Denkmalbehörden als schützenswertes Kulturgut eingestuft. Möchte man als Eigentümer ein solches Gebäude sanieren, gelten besondere Auflagen, die manchmal nur die Fassade, aber auch das gesamte Gebäude betreffen können. Beispielsweise dürfen Außenfassaden oftmals nicht verändert werden oder es sollen möglichst die gleiche Materialien wie einst verwendet werden.

Hält sich der Eigentümer nicht an die Vorgaben der Denkmalbehörde, so kann es sogar sein, dass sämtliche Sanierungsarbeiten wieder zurückgebaut werden müssen. Die Auflagen erfordern daher viel Erfahrung in der Sanierung solcher Immobilien und ein dickes Fell für die vielen Abstimmungsprozesse mit der zuständigen Denkmalbehörde. Da Experten meist teurer sind, sollte der Investor hier Kosten einplanen, die die Sanierung eines normalen Hauses unter Umständen deutlich überschreiten. Doch warum sollte ich in den Kauf einer Denkmalimmobilie investieren, wenn es außer dem Charme der alten Zeit zunächst scheinbar nur Nachteile gibt?

Hier kommt die Abschreibung ins Spiel. Diese kann immer dann zum Tragen kommen, wenn das Haus nicht selbst genutzt wird. Wer also in den Genuss der Denkmal-Abschreibung kommen möchte, der muss die Immobilie nach der Sanierung vermieten. Wer sich an die Regeln hält, dem bietet die Investition in eine Denkmalimmobilie aber eine lukrative Rendite und die Möglichkeit, auf legalen Wege große Steuerbeträge einzusparen.

Eine Beispielrechnung

Wer die Möglichkeit hat, legal Steuern zu sparen, der nutzt sie in der Regel auch. Man möchte sich für die Zukunft absichern, seine Altersvorsorge planen. Immobilien gelten seit jeher als "Betongold", also generell als gute Investition. Neu- oder Altbauten bieten steuerliche Vergünstigungen, diese sind im Vergleich zu Denkmalimmobilien aber eher gering.

In unserem Beispiel ist Herr Müller so einer, der gerne Steuern sparen möchte, daher kauft er sich für 200.000 Euro eine leerstehende Denkmalimmobilie mit drei Wohnungen in guter Lage, die vollständig saniert und modernisiert werden muss. Von den gezahlten 200.000 Euro entfallen 100.000 Euro auf das Grundstück. Herr Müller möchte die Wohnungen nach der Sanierung für insgesamt 4.000 Euro vermieten.

Die Kosten i.H.v. 100.000 Euro für das Grundstück können später nicht von der Steuer abgesetzt werden. Die Sanierung selbst veranschlagt Herr Müller mit 600.000 Euro. Die 600.000 Euro für die Sanierung leiht sich Herr Müller zu 2% Zinsen von seiner Bank, die 200.000 Euro für den Erwerb von Haus und Grundstück stemmt er aus dem Eigenkapital. Getilgt wird ebenfalls mit 2%. Somit zahlt Herr Müller monatlich 2.000 Euro an seine Bank (anfangs 1.000 Euro Zinsen und 1.000 Euro Tilgung, am Ende der Laufzeit ca. 650 Euro Zinsen und ca. 1.350 Euro Tilgung).

Von den 200.000 Euro für den Erwerb von Haus und Grundstück kann Herr Müller den Gebäudewert mit der linearen AfA abschreiben. Er beträgt 100.000 Euro. Die Sanierungskosten kann er in voller Höhe über die Denkmal-AfA-Sätze abschreiben, zu Beginn satte neun Prozent. Hinzu kommen die Zinsen, die er für das Bankdarlehen zahlt.


Anhand des obigen Beispiels sieht Herr Müller Rechnung im ersten Jahr wie folgt aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (ohne Denkmalimmobilie) 80.000 Euro
plus Mieteinnahmen 48.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9% von 600.000) 54.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 100.000 Euro) 2.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa) 12.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (mit Denkmalimmobilie) 59.500 Euro


Herr Müller reduziert sein zu versteuerndes Einkommen um 20.500 Euro. Außerdem sind seine Mieteinnahmen höher als Zinsen und Tilgung, die er an die Bank zahlen muss. Wenn Herr Müller klug ist, behält Herr Müller einen Teil seiner Steuerersparnis zurück. Denn nach acht Jahren senkt sich die Denkmal-AfA auf 7%, bis ab dem 13. Jahr dann ganz Schluss ist. Ab diesem Zeitpunkt erhöht sich die Steuerlast wieder.


Im Jahr 15 nach der Sanierung sieht die Rechnung dann wie folgt aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (ohne Denkmalimmobilie) 80.000 Euro
plus Mieteinnahmen 48.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA 0 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 100.000 Euro) 2.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa) 8.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (mit Denkmalimmobilie) 117.500 Euro


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